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专家称房贷提前还款不一定划算2014最新房贷计算器教你各种贷款利息计算方法

  等额本息房贷计算器最新2014:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,平摊到还款期的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额,但每月还款额中本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
  将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。相对等额本息,总利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
  自发布房贷新政已有一个多月来,使得此前大部分被政策“禁锢”的二次置业需求得到释放,不少人有了提前还贷的打算。记者了解到,还清首套房贷就能首付三成买第二套,还可能享受到利率优惠,我市部分银行提前还贷已经开始“打涌堂”。那么,房贷新政下,到底该提前还贷还是理财?也是市民关心的话题,为此,记者采访了业内专家,为市民支招解答。

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  部分银行
  提前还贷的数量增加
  来自部分银行和房屋中介的信息显示,最近两个月,申请提前还贷的人增加明显,前期每个月提前还贷量通常在1亿左右,近期已超2亿。据了解,部分银行提前还贷已需排队等待2—3个月。在建行成都第六支行个贷中心,负责提前还贷的工作人员在接受咨询时表示,现在还款已经要排到明年二月份。
  根据记者了解,我市各家银行对提前还贷都有具体的要求。第一是时间要求,都需要提前预约。一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。其中,工、农、中、建四大国有银行都要求至少提前一个月预约登记,并且最少还款满一年才可以提出申请。也有银行可以随到随还,招商银行成都锦江支行个贷中心工作人员表示,用户随时可以去营业厅填写申请表,两周内扣款,三个工作周后注销,只需一个月就可以完成提前还款。第二是还款手续要求。借款人要提前还贷,如果是转按揭业务的客户和业主,最好还要找专业的担保机构来做委托公证,以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。银行个贷中心相关人士也提醒市民,勿忘退保及解抵押:市民如果结清贷款的话,一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样才可以说完全是属于自己的财产。
  专家提醒
  不是每个人都必要还贷
  专业人士建议,市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款,在提前还贷的顺序选择上,建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款,再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款,最后才是公积金贷款。
  此外,对于目前有贷款,且短期内又有购房计划的,建议可先不提前还贷,提前还贷资金可通过银行理财产品实现增值,然后作为以后新购入房产的资金,避免出现一套房低利率的贷款还掉了,现在又要去贷高利率的二套房贷款。
  理财专家:三种情况不宜提前还贷
  一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。
  二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。
  三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。
  根据多方咨询,记者总结了一下,以下三种情况的购房者,提前还贷并不划算。一是原先享受了7折利率贷款的购房者。据记者了解,目前我市银行最高仅有9折利率优惠,所以,购房者几乎很难再贷到7折优惠利率,有闲置资金可以选择银行短期理财产品。第二种情况是,等额本金还款超过五年。也就是说,等额本金还款已经超过了五年,贷款早期还款中大部分为利息,超过五年再提前还款,还掉的基本为本金。第三种情况是,投资收益大于房贷利率。市民如果手头有其他更好的投资理财项目,比如,股票、基金、债券等,或者有一些商业投资买卖的市民,如果投资收益率高于贷款利率,则没有必要选择提前还贷。
  交通银行理财分析:是否提前还贷不仅要考虑该笔贷款的利率条件,家庭目前的收支状况,未来的资金需求,夫妻双方的工作情况,也要结合现阶段国家的经济局势、宏观调控政策,市场的走向,需要综合多个变量进行全盘考量。
  首先该案例中的房贷为公积金和商业组合贷款,这种类型的贷款具有利率相对较低(与纯商业贷款相比)、贷款金额相对较高(意味着利息支出也相对较高)等特点。一般组合贷款利率为4.9%左右,远低于6.55%的基准利率,在通常情况下,如果理财的收益高于5%的贷款利率,则可以简单地认为不提前还贷是划算的。
  该家庭现金流相对充沛,房贷支出并没有对生活质量带来太多影响,不存在为增加月可支配金额而提前还款的必要性。相反,如果将12万元积蓄用于提前还款,可能会导致应急资金不足。
  同时需要注意的是随着孩子的成长,教育上的支出会在未来不断增加,为孩子准备教育金已经需要提上日程。
  最后从宏观层面来看,近期央行货币政策宽松,资金市场流动性较为宽裕,有降息预期。加之A股市场在沪港通等利好政策刺激下有回暖迹象。显然,这样的大环境,不提前还款较为有利。
  综上所述,不提前还款可以带来更多的选择性与更多的投资机会,对该家庭或更为有利。
  那么如何打理这笔资金?客户可以购买一部分交通银行保证本金与收益的稳添利系列产品,150天收益在5.1%左右。此外搭配一款兼顾股票与债券的混合型基金,譬如最近发行的汇丰晋信双核策略混合型证券投资基金。而每月的结余,可以根据家庭自身风险承受能力选择交行基金营养组合进行定投,也可以选择保证本金交行沃德薪金定投组合产品。
  是否有大额贷款享受低折扣?
  据了解,银行对于不同借款者,在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率,这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话,所享受利率折扣就没有了。另外,公积金购房政策含有一定的福利性,一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣,那么最好就不要提前还款。因为记者了解到,目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折,而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款,即使按照首套房优惠,也很难能获得之前的折扣了。
  还款是处于初期还是后期?
  银行人士告诉记者,房贷分为等额本金和等额
  本息两种还款方式。其中,等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期,此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金,并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还更多的还是本金,不能有效地节省利息支出。因
  此,想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段,如果还款时间不长,选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期,已经偿还了大部分利息,就不适合提前还贷。
  每年临近年底,房贷一族都要琢磨是不是要提前还贷。今年年底,盘算似乎比以往更加强烈,在"首批房奴即将解套"的消息甚嚣尘上时,不少房奴们正在发愁,房贷该不该提前还?
  手续很方便
  大约10年前,国家大面积施行住房货币化政策,同时银行开始对居民住房贷款"开闸"办理这样的业务。如今,第一批"房奴"已经陆续到了贷款还完的阶段。而记者了解到,每年从11月开始,也是"提前还贷"的高峰,大批不愿意继续做"房奴"的房贷者纷纷提前结束"房奴生活",进入"无债一身轻"的轻松生活。
  沪上一家股份制银行的信贷人士告诉记者,由于年底银行的放款资金比较紧张,因此贷款者提前还贷的申请还是挺受银行支持的。据了解,目前不少银行办理提前还贷手续需要提早进行预约,时间从10天至1个月不等。另外,银行对于提前还贷还可能收取一定的手续费,通常会根据还款时间来确定手续费的多少。
  罚息有差异
  实际上,提前还贷属于一种"违约"行为,因此贷款人在选择提前还贷时,一般会支付一笔手续费,也称为"罚息"或"违约金",通常在合同里面会写明。
  记者比较发现,各家银行对于罚息的定价有一定差异。有的银行可以不收手续费,而有的银行会根据已还款的时间差别设定罚息金额。
  通过各家银行客服电话咨询得知,国有大行工、农、中、建、交里,交行表示提前还款不收手续费,而工行需要收取提前还款额的5%作为手续费,中行和建行采用分段的计费方式,贷款满1年未满2年的收取提前还款额的2%,满2年未满3年的收取1%,超过3年则不收取。农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费,三年后则不收手续费。同时上述银行也表示,由于每笔贷款的合同细则都可能不同,具体情况还需按照合同执行。
  相比国有行,股份制银行则显得相对"优惠",如招商银行、华夏银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。浦发银行则表示会依据客户在开户行签订的具体合同来确定,一般来说提前两年还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。
  外资银行也采用相对灵活的分段计费方式,如恒生银行在贷款放出第一年内提前还款的,且已偿还的分期还款连同提前还款金额(包括该次提前还款)累计相当于或超过贷款金额的60%,提前偿还金额的3%,最低不少于人民币2.5万元;在贷款放出两年后提前还款免费。花旗和汇丰也采取类似的定价方式。
  成本需考虑
  业内人士提醒,并非每一类客户都适合提前还贷,最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷,主要考虑四个问题:贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
  据悉,提前还贷是在加息时期受贷款人追捧的产品,能够帮贷款人有效地缩减利息支出。但是随着今年连续两次降息,贷款利率正处于下行趋势,贷款人选择提前还贷并不一定利于资金有效利用的。
  "贷款人申请提前还贷,不能只看贷款余额和利率的变化,最重要是看提前还贷是否让资金的收益实现了最大化。"沪上某股份制银行个贷部人士表示。
  上述人士认为,处于还款初期的贷款人提前还贷比较划算,因为还款利息支出通常集中在还款初期。如果已还款到中期(如20年期限已经还11年),等于已偿还了大部分的利息,提前还款的意义不大。而采用等额本金还贷的贷款者,当还款期超过1/3时,提前偿还贷款能节省的利息也不多。
  另外,对于办理房贷时,已经享受到折扣利率,特别是7折利率的购房者而言,也没必要急着提前还贷,一是今后还可能继续降息,到时再打7折会很优惠;二是不少金融界人士都认为,以后房贷利率方面很少再会出现如此大的优惠。
  相关提醒
  提前还贷注意事项
  1、允许提前还贷时间不同
  大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。
  2、调整利息周期不同
  一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
  外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
  对于房贷族来说,哪种调息方式更划算?专家表示,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期周,则是越晚调整越划算。
  3、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记
  银行人士提醒,无论是在合同期内还完贷款的,还是提前还款的,市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
  根据产权证在谁手里情况不同,还完贷款后领回产权证的程序也分好几种,一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况,购房者还完了贷款,或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证,和银行没有什么关系了。
  但由于各个银行不同分行的操作规定不统一,有些分行只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前,提前拿到房产证,房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况,购房者在还完贷款之后,除了重复上面的步骤外,还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后,一起去房管局撤销抵押登记,即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。
  案例解析(1)
  提前还款+降息月供能打八五折
  陈先生在3年前办理了一笔50万元为期20年的按揭贷款。选择等额本息还款方式的他,如今每月需支出近3900元还款。近期陈先生想提前还掉部分贷款,让每月月供减少些。陈先生介绍,在他办理贷款的银行,提前还款的金额只要是万元整数倍即可。
  此次他打算一起性还款5万元。银行工作人员表示,今年的两次降息将显现在明年年初的还贷过程中。也就是说,陈先生的月供在明年2月开始就将会有所降低,如果加上提前还款,力度则会更大些。工作人员帮陈先生计算后得出,只要在年内完成这笔提前还款,下月起还款额将降至约3430元。如果到明年执行下调后的贷款利率,月供更将降至约
  3300元,与现缴月供相比打了八五折。
  20年50万元贷款月供支付利息
  现还款方式3892元433965元
  提前还款5万元后3430元396535元
  节省462元37430元
  案例解析(2)
  小额提前还贷不合适
  某银行对于提前还贷的规定是:贷款时长未到3年的客户,提前还款需缴纳剩余本金4%的手续费。对于2010年刚刚购房、剩余本金还有20余万元的刘先生来说,这将是一笔将近1万元的开销。
  刘先生前年以基准利率的8.5折贷款36万元。目前,刘先生每月的房贷还款约4000元,如果12月份提前还款3万元,下月起每月还款额将降为约3500元。这样下来,1年中仅月供就将减少6000元的开销,而且将为总贷款节省的利息支出也高达约8000元。不过刘先生如果想尝到这个实惠,就需支付将近1万元的手续费。这样算下来,不仅没省到钱,还将有亏损。而如果刘先生将提前还款计划推迟到明年12月,还款后每月月供将一次性减少531元,而为总贷款节省的利息支出为6400余元。虽然贷款利息的节省少了,但由于还贷已超过3年就无需缴纳手续费,实际上仍比较合适。
  来源:成都日报

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