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买房不搞清楚这件事,要吃亏!

  买房,是一项系统性工程,需要认真规划,并慎重对待。买房前需要了解一些基本概念,比如订金、定金。

  定金与订金有着本质的区别。定金是一种合同担保的形式,是指买卖双方根据相关法律规定并保证合同义务人履行义务的一项法律制度。而订金则是预订所付的钱,根据我国现行法律的有关规定,其不具有定金的性质,只是单方行为,不具有担保性质。由此看来,定金和订金虽然在读音上毫无二致,但其实是两个完全不同的概念。

  定金具有担保作用

  定金是指合同当事人一方为保证合同的履行,在合同订立时或履行前,给付对方一定数额金钱的担保方式。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。

  具体到买房过程中,买方接受卖方报价之后,为了让交易顺利进行,买家通常会在房产经纪人的建议下,向卖家支付一笔钱作为定金并签订《定金合同》。买家如果考虑将房子卖给对方,则会收下定金并开具收款凭证。

  定金的担保作用是通过定金罚则体现出来的。定金罚则的内容是指根据法律的规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受债务的,应当双倍返还定金。由于定金的作用,在当事人不履行约定的债务时会产生丧失定金或加倍返还定金的后果,所以为避免定金利益的损失,就必须积极地履行合同义务。

  由此可见,如果买家支付定金而卖家也收取了定金,那么定金罚则便会生效。举例说明,如果买家支付10万元定金,卖家也收取了定金并开具收款凭证,但如果买家最终放弃购买,他(她)便无权要求返还定金;而如果是卖家变卦而构成违约,则需双倍返还定金,即退还20万元。

  当然,定金的生效日期和数额也有相应规定。按照相关规定,定金合同是实践合同,除当事人双方意思表示一致外,还须交付标的物或完成其他现实交付才能生效的合同。我国《担保法》第90条中规定,“定金合同从实际交付定金之日起生效”。

  就定金数额来说,合同当事人可以就定金的数额进行协商,但约定的定金数额不得超过法律规定的最高限额。我国《担保法》第91条规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的百分之二十。”如果当事人约定的定金数额高于法律规定的最高限额,则只认定未超过主合同标的额百分之二十部分的定金的效力,超出的部分应为无效。举例说明,如果买卖双方约定以500万元交易一套住宅,那么定金的数额不能超过100万元。

  虽然定金罚则与违约金有相似之处,都可以使违约一方丧失一定的金钱利益,都具有督促义务人积极履行合同的作用,因而也有人将定金罚则等同于违约金,其实是不对的。因为两者存在着诸多不同。首先从交付时间来看,定金是在合同履行前交付,而违约金是在违约责任发生之后交付。其次是效力也有所区别,定金具有证明合同成立和预先给付的效力,而违约金则没有。最后是性质也不一样,定金主要起合同担保的作用,而违约金则是违约责任的一种形式。

  订金只是预付款

  订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。也正是因为如此,在商品住宅或者二手房的交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金。

  对于订金收取额度,相关管理部门也曾作出过相应规定。根据上海市房管局在2001年发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定,房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。

  购房者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:

  1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;

  2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;

  3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;

  4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

  需要注意的是,订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在司法实践中一般被看作是预付款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”由此可见,订金不具备定金性质,从法律上来讲,即使订金给付方违约,收受方也应予以退还。

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