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这些信号表明:买房越来越成为年轻人唯一选择!

  这几天,北京北五环万科翡翠书院项目180万租10年的消息持续发酵。

  万科这个项目也有自己的难处,成本太高,这个定价,收回成本也需要10年。起因是2016年政府为了遏制房企无序拿地制造地王,而在土拍环节设置一系列门槛。房企竞争自持比例就是一种,万科的这块地就是当时竞拍过程中导致100%自持的。

  到目前为止,北京总共就4块地是房企100%自持的,三块地在海淀的永丰产业基地,一块地在大兴的兴华大街。其中万科拿了永丰产业基地中两块。

  万科在2017年初披露过这块地的成本在5.5万/平米左右,并且曾尝试以众筹的方式破局。大家应该知道当时传出万科和小米合作盖员工房的事情,当时设计的价格比市价便宜一半,只不过由于涉嫌“以租代售”最终不了了之。

  不得不说,从目前的形势来看,万科这块地的确是拿错了。按照潘石屹的测算,北京住宅类项目也就是1%回报率,正常的水平要包含银行利率5%,也就是至少要达到6%。两者差距太大。

  但势成骑虎,万科目前对这块地的运作也只能称之为试验,最终产品出炉,只能算是租房中的奢侈品吧。

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  对于万科给这个项目的定位,外界几乎是一边倒不看好:

  有人说万科想钱想疯了。

  有人说万科这个项目注定没有市场,月租1.5万,90平米,在长安街沿线甚至二环内都能找到对应的房源。

  还有人担心万科这个定价会催涨周边房租,就像地王带动房价一样。

  精明的人则直接帮租客算了笔账:按照万科的说法,这个项目可以贷款,如果按照3成首付,10年等额本息计算。180万总房租,首付需要54万,月供需要1.3万。

  从去年到现在,我们一直都在讲“租购并举”,通过由售转租,转移刚需的居住需求来给楼市降温。但现在来看,以二三四线城市为代表的购房市场仍然出现了局部过热,租金更是有加速升温的趋势。

  租金长期上涨的趋势是肯定的,但目前我们的策略是加速弥补租房市场的历史欠账,这就需要资本的介入。

  说白了,我们目前发展租房市场的模式有点在走购房市场的老路:靠资本靠杠杆迅速实现了福利分房向住房市场化转变。但这个过程的代价是显著的,我们国家的居民杠杆率从20%上升至50%仅用了12年,美国则用了整整80年。

  我们来梳理一下租房:

  目前已经有银行提供了租赁贷款业务,比如建行的针对个人的“按居贷”,针对房企或独立长租公寓品牌的租赁业务贷款。还有针对房东的“存房贷”,房东可以把房子委托给银行相关的租赁公司,一次性收取5年甚至10年的房租。

  这些资金变现后有可能被重新投入购房市场,而且资本是逐利的,金融机构也是要赚钱的,资本介入后,租房市场不再是简单的“房客-房东”关系,而是形成“房客-金融机构-房企”以及“房客—金融机构-租赁公司-房东”等更长的链条,未来还要走资产证券化,让更多的人参与进来。

  链条越来越长,每个环节都要分一杯羹,而这一切的核心利润来源均是房租,你说房租涨不涨?

  以上发展方向是可预见的,而且来得并不慢。

  从银行的角度来说,给租房市场发放贷款是政策支持的,他们会很积极地推进这件事。他们有助于改善租房市场的体验,但市场上越来越少的中低价位租赁房源和越来越多的中高端房源,会让租房者很难受。他们当中很多人会逐渐被动接受使用杠杆租房。

  从租房者的角度来看,一旦使用了杠杆租房,那么就有可能培养一种相对激进的消费观念,而这还仅仅是租房,同样也意味着越来越多的人无法从租房过渡到买房。

  资本的介入,加速发展租房市场是好的,但其副作用也是显而易见的。

  难怪有人调侃说这是个富人租房,穷人买房的时代。

  对于刚需来说,租房本是最后的选择,但这条路已然不易。我们认为,房租和房价之间的巨大差距未来会加速缩小,而且是房租加速赶上房价。

  180万到底是租10年的房子,还是用来买房子,的确得掂量掂量。

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