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楼市躺着赚钱的时代一去不返,但你赶紧要知道两件事

  我们经常说,楼市黄金时代一去不返。却很少人真正能说清楚,什么样的楼市才算黄金时代。

  21世纪初的深圳,经过20多年飞速发展,已经吸引了非常多外地打工族。那时,深圳的房地产属于刚起步没多久的阶段。路牌遍地是首付1成、首付1万、甚至首付0元的广告。福田一套刚需楼盘,月供只需要2000多,而租金,却达到2500-3000。

  上世纪90年代,来福田区求职的女工。当时的深圳是改革开放的最前沿,在许多人心目中就是遍地是黄金。

  为什么租金比月供贵好几百呢?因为,来深圳的淘金客们,都在犹豫一个问题,是落户扎根,还是回老家发展?

  第一批深圳房产投资客敏锐的嗅到了机会。买入入住率高的楼盘再出租,轻松付首付,让租客还月供。完全不用担心还贷风险。

  所以,一定要珍惜人口净流入,租金可以抵月供(也就是租售比30年回本)的城市。这样的城市房地产处于被低估的原始阶段。勇敢买入是没有问题的。比如08、09年的北京上海,14年的杭州。

  房子从来不是房子,是金融

  早期的一批深圳投资客,是做“二手房东”起家的。

  具体套路是,先和房东签订“以租代买”的协议。先把房子租三年,三年后按照原本约定的价格再把房子买下来。这三年时间,通过简装、隔断提高租金,转租出去获得利润差。

  有人鄙夷的说,这样一年下来,一套房子也赚不了多少钱。

  是的。

  但你可以做10套,20套。

  三年后,你就有了第一笔启动资金,去买理想的物业。当然你不可能把全部租的房子买下来,但三年后房价已经涨了不少,哪怕转手卖,你也是有利润差的。这个利润差又要比租房的利润差高。

  这种模式,被称为“向房东借房、向租客借钱”,以租代买的“零首付”模式。

  我想问问大家,你们认为这种模式的精髓是什么?

  是转租房提交租金的秘诀?

  是选择正确标的物的方式方法?

  是和房东签订合同的注意事项和沟通技巧?

  都不是。

  精髓在于“空手套白狼”

  对投资者而言,房子从来不是房子,是金融。

  金融的最牛逼的地方从来不是钱生钱,是空手套白狼。

  每一个房地产投资大师,本质都是金融大师。

  人人去输血,杀人不刮风

  港剧《大时代》里主人公的师傅留下毕生写就的投资秘笈,里面有一句话叫做“人人去输血,杀人不刮风”。

  没有只涨不跌的市场。没有永远赚钱的生意。当一项发财捷径被越来越多人知道的时候,那么也就会失去超额利润。08年,深圳房价已经疯涨到最高点,所有人都不惜血本,拿着多年积蓄,投奔楼市。这个时候,人人都向楼市“输血”。

  最狂热的市场,无需刮风,远在华尔街的蝴蝶轻轻煽动一下翅膀,深圳的楼市就出现了暴跌。没有任何前提,没有基本的预兆,最狂热的市场猝不及防迎来雪崩。

  许多人理解不了,

  深圳土地供应量少,房价应该永远涨;

  高杠杆、全部积蓄投入楼市的这部分人,被现实狠狠的打了一个耳光。大批炒房客杠杆断裂,几十套房产的投资客身家一夜清零。

  人人去输血,杀人不刮风。

  如果有足够的杠杆,金融可以让你买下整个地球,如果你杠杆破裂,金融也会让你赔的裤衩不剩天台见。

  2007年中,深圳商品房均价曾经攀升至18000元/平方米,达到全国最高水平;2008年,深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米,同比下跌4.4%,不少楼盘腰斩。

  房奴这辈子都是折翼的天使

  只见贼吃肉,不见贼挨揍。

  大V们鼓励你加杠杆激进买入,但他们不会告诉你:一旦发生下跌你会怎么样。为什么说房产投资是越来越小众的游戏,因为一旦房价下跌,土豪有现金流续航保命,穷人不行。

  每一个房奴,这辈子都是折翼的天使。通过大V们乐观的鼓励达到财富增值的颅内高潮。

  大多数房奴能飞上天是不可能的。这辈子是不可能的。社会薪酬制度设计的非常精密,每一个阶层、每一个岗位的工资收入都有天花板限制。即使房奴通过爹妈半辈子积蓄买了房,还贷也需要非常大的压力。

  房奴要想飞得更高,必须解决“折翼之痛”——现金流的压力。

  高杠杆梭哈是不对的,但必须要有金融观念——把资产和负债剥离开来。

  即:房子是房子,负债是负债。

  比如,你买入100万的房产=30万的首付(净值)+70万的贷款(负债)

  假如房子涨到120万,这时候你就是50万的净值,70万的负债。

  负债是不变的,净值是增加的。

  对大多数人来说,即使房价涨了,上涨的部分也不可能变现,还要老老实实继续还贷。所以,北上深遍地都是上千万资产的穷人,拿着金饭碗要饭,一点也不夸张。

  对刚需来说,哪怕你决定一辈子都不卖房。也要买一个有接盘人的房产。这是对净值变现的提前预判。

  其次,既然工资有天花板,就要学会“开源”,有更多渠道的理财收入。投资房产的人并不仅仅熟悉房产一块领域,而是以房产投资为基础,在股票、基金、债券、理财产品方面都有涉猎。保证持续的现金流和财富的稳步增值,才能规划的更加长远。

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