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严跃进:部分银行提高房贷利率,房贷真的变贵了吗?

  8月10日,有市场消息显示,北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调。而近期以来有部分商业银行已调整了房贷利率,关于房贷周期拐点和房贷成本的讨论也开始增加。
  此类调整主要体现为以下一些动作。最常规的即取消了各类房贷折扣优惠,比如说从过去的85折调整为基准利率。而最近几个月,部分商业银行又有新的贷款政策出现,如在基准利率的基础上再次调高利率。而且和过去针对二套房贷提高利率的做法有区别,目前的一些热点城市贷款利率调整也开始针对了首套房。所以近期类似“1.1倍基准利率”或者“1.2倍基准利率”的调整颇受市场关注。

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  单纯从贷款本身来看,近期商业银行的动作其实释放了一个信号,即资金成本有所上升。实际上,其他数据也有类似的特征和走势,最典型的就是银行间同业拆借利率,该指标在今年上半年总体上呈现了上升的态势。通俗来说,这个指标主要反映的是银行之间的借贷成本。所以随着此类成本上升的效应传导,银行和购房者之间的借贷成本也会开始提高。
  从近期的情况看,商业银行的约束明显在增加,规范性也在提高。过去两年商业银行的贷款政策相对宽松,这降低了很多企业的资金成本,但同时,各类高杠杆和资产泡沫的风险开始增加。最典型的就是银行的部分房贷缺乏有效审批,风险进入了一些投资投机购房交易过程中。若房价出现下跌或调整,那么类似房贷的风险也会增加。所以部分银行惜贷的行为似乎也可以理解。
  惜贷的策略大致遵循两个路径。第一个是提高首付比例,这一点在今年上半年尤其是二季度已经积极落实,最典型的是购房首付比例纷纷回到30%的水平,部分二套房贷甚至更高,类似60%的首付比例。此类政策对于银行资金的房贷发放有很明显的“截留”作用。第二个则是提高贷款利率,从此类利率的指标来看,月供额显然会增加,至少对于一些工薪阶层来说,会更加关注此类指标。
  这样的讨论也带出购房者最为关心的一个问题:房贷是否变得更贵了?
  我们看一下近期全国房贷利率即五年期以上的贷款利率。当前年利率为4.9%,该利率是在2015年10月24日央行降息以后形成的,属于2015年频频降息下的结果。该利率在历史上处于什么水平呢?
  时间退回去5年,2012年7月经调整的5年期以上贷款利率为6.55%。两相对比,目前的利率已经处于较低水平。
  在这样一个较低的基准利率水平下,如果银行按照1.1倍基准利率计算,实际的贷款利率在5.4%。这个利率相当于2015年6月28日央行降息后形成的利率。仍低于过去曾出现的五年期以上贷款利率6%以上的水平。
  之所以要强调这一点,就在于近期市场走势的判断出现了分歧。类似银行提高利率的消息,往往被认为会对房屋买卖形成较大的影响。当然,影响确实存在,但不宜夸大。另外,对于近期的房屋交易情况,也可以忽略部分银行的房贷策略和动作。
  当然,从中长期的角度看,针对“房贷是否变贵了”的话题,关键还要考虑三点。
  第一、在去杠杆的背景下,必须要看到金融环境正逐渐步入严控和收紧的通道。对于今年下半年来说,以银行为代表的金融系统预计也将改变过去“大放水”的做法,而升级为“涓涓细流”的模式。资金管控模式升级,对于房贷等政策来说也意味着从紧的走向。换而言之,房贷未来变贵的可能性是存在的。
  第二、“房贷是否变贵”的讨论,主要是源于商业银行的政策调整。但从住房部门的政策调整来看,此前既有的政策已经较好地落实,今年下半年住房政策大调整的可能性已经不大,若市场出现平稳迹象,那么稳定市场交易和价格的政策基本上就不会有变动。对于购房者来说,不必因为商业银行领域的贷款政策变动,就直接猜测住房政策的变动。
  第三、房贷政策的调整,属于行业和市场领域的范畴,对于购房者自身来说,应该关注其他内容,比如说获取贷款的便利程度是否足够大,即优先考虑获取贷款的资格。又比如考虑其他降低成本的做法,类似公积金贷款或组合贷款等方式。
  因此,从本次部分商业银行的贷款政策调整来看,信号意义大于实际意义。对于近期入市的购房者来说,策略保持独立就好,不必有太多的担心和顾虑。而对于有观望情绪的购房者来说,适当分析后续的房贷政策走势,同时结合所在城市的楼市政策和走势,进而调整置业策略和贷款策略,这一点也是比较关键的。(中新经纬APP)
  【专家简介】严跃进,易居研究院智库中心研究总监,研究方向为房地产市场与政策,同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。
  来源:中国新闻网

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